１、「賃貸vs持ち家」論争終結！！
家族持ちのサラリーマンは、ズバリ！持ち家！
「住宅ローン」を組んで、「人気エリアの駅近中古マンション」を買いなさい！
会社などに勤めている普通のサラリーマン世帯の持ち家はこれが一番でしょう！
「えっ！でも、私は（僕は）一戸建てを買うのが夢なんですが…」
別にこれを否定するつもりは全くありません。
一戸建て住宅を所有して住むのがあなたの夢なら、例え少々効率が悪かったとしてもそうするべきでしょう。
それがあなたの生きがい、つまり人生の目的と言えるのですから。
ただし、その場合であってもなるべくその他の要素、「人気エリア」「駅近」「中古」は満たした方が良いかと思います。
２、なぜ、持ち家は「人気エリアの駅近中古マンション」に限るのか？
理由 いつでも売れる・貸せるから
どれほど綿密に人生をシミュレーションしたところで、思い通りに行かないのが人生です。70歳の晩年ならいざ知らず、若い人ほどそうです。
ずっと住んでいくつもりで持ち家を買ったとしても、急に引っ越さないといけなくなることも充分あり得ます。
その時にいちばん都合の良い持ち家が、「人気エリアの駅近中古マンション」なのです。
持ち家を売って引っ越そうという場面でも、人気エリアですから比較的短期に売れますし、短期で売れると言うことは値段も下げずに売れると言うことです。
つまり、買った時とあまり変わらない値段で売れるのです！
場合によっては、筆者のように購入価格よりも高く売れることもありますからね（諸費用入れたらマイナスだけどね）！
また、買った時と同じ値段で売れると言うことは、それまで自分が払ってきたローンの分、返金されると言うことです！
簡単に言うと、例えば２０００万円で買ったマンションが、ローンを３００万円払ったところで同じ２０００万円で売れたとしましょう。
売却代金の２０００万円のうち１７００万円はローン残額の支払いで消えて、３００万円は手元に残りますよね？
実際はローンの金利とか売却の諸費用などがあるので、こんなに単純ではないですが、上記の例でもおそらく手元にいくらかお金は残ると思います（詳しくは不動産屋さんにシミュレーションしてもらってください）。
利益を得るまでは行かないまでも、売却コストを最小限にできますし、それまで払っていた分のローン金額もいくらか戻ってくると言うことです（ローンの取り戻し）。
賃貸の家だと引っ越すのは簡単ですが、今まで払ってきた家賃は垂れ流しで消えますからこうは行きません。
また、現在の持ち家を所有したまま（ローンを残したまま）、まだ銀行から住宅ローンの融資を引き出せる余裕のある方は、こんな選択肢も考えられます。
今の持ち家を賃貸で貸し出して、そこからの家賃で住宅ローンを払い続け、自分はもう一つ住宅ローンを組んで新たな持ち家を購入して住む。
こんな荒技も十分可能です！
元持ち家の住宅ローンは、入居者からの家賃で回し、自分の新たな持ち家のローンは自分が払う。
ダブルローンですが、自分の財布から出て行くお金は、実質新たな持ち家のローンだけだと言えます。
ただ、元持ち家に関しては、ローンだけでなく毎年の固定資産税や、毎月の管理費、修繕積立金、住宅内の設備補修などのコストもかかりますので、完全に入居者からのローンでまかなえることはないでしょう。
多少の出費は覚悟する必要はあります。
（とはいえ、毎月マイナスというほどではありません）
また、空室になると家賃が入ってきませんから、自分の財布から元持ち家のローンも支払わないといけなくなります。
そうなると空室の期間は本当にダブルローンとなるわけです。
しかし、「人気エリアの駅近中古マンション」であれば、古くても入居者は必ず付きます。
よって、空室の期間がずっと続くと言うことはありません（せいぜい２〜３ヶ月）から空室リスクも最低限で済みます。
で、面倒臭くなったら売れば良いわけですw
いつでも売れるわけですから。
売ったらどうなるか？はさっき↑で書いた通りです。
おそらく”ローンの取り戻し”も見込めます。
少なくとも損はしません。
そんなこんなで時間が経過し、やがてローンが完済になるとそこから先の家賃は収入となるわけです！
うまくいけば老後の年金代わりになります！
では「戸建て」より「マンション」が良いのはどうしてでしょうか？
これは人気エリアの駅近だとどうしてもマンションの方が多いでしょうし、戸建てだと価格が高くなるでしょうから、自然にマンションと言うことになります。
筆者はどちらかというとマンション派なので、どうしてもマンションびいきになってしまいますが、マンションの方が管理が楽というのもあります。
マンションだと管理費や修繕積立金がかかってもったいないという声もよく聞きます。が、筆者に言わせると、毎月定額で支払っておけば、建物の外の部分は管理組合が良いように決めてやってくれるので楽だと思っています。
これが戸建てだと屋根の補修や外壁の塗装など自分で管理しなければいけません。
一度で１００万円以上のお金もかかることですから、これを自分が計画的に管理して行うことを考えると気が重くなります。
マンションにももちろんデメリットはあると思いますが、大半の人は住宅の管理にあまり気を取られたくないと思いますので、マンションの方が使い勝手が良いと感じます。
これが「人気エリアの駅近中古マンション」と対極の「郊外新築一戸建て」だとどうでしょう？
新築なので、買った瞬間に物件価格が下がります。
半年だけ住んで新品同様で売ったとしても、購入価格よりガクッと下がってしまいます。
マンションでも戸建てでも新築とはそういうものです。
さらに郊外なのでなかなか売れません。
これから人口が減少していくとなおさらです。
（反対に人気エリアの駅近は人口が減少しても廃れません。
これからはますます二極化が進むでしょう。）
そうすると価格を下げざるを得ません。
そうすると売却代金＜ローン残債となり、売れてもローンが完済できません。
そうすると売るのに数百万円単位の追い金が必要となります。
「えっ！？そんなお金ないよ！」
で、そこに住み続けるしかなくなるわけです。
もちろん貸すことも難しいことは説明不要でしょう。
若いこれからの夫婦が、
「のびのびと子育てもしたいし,,,」
「ここは一丁、多少無理してでも、一生ものの拘りのオーダーメイド住宅を…」
→「土地の安い郊外なら夢を叶えられる！」
とか間違った考えを起こして、こういう持ち家を選択しては絶対にいけません！
もし、どうしてもそうしたいのであれば（それがあなたの人生の目的ならば）↑で書いたリスクを承知の上で、ここから引っ越せないことを覚悟の上、購入するなら良いと思います。
繰り返しますが、思い通りにならないのが人生、いつそこから引っ越さないといけなくなってもおかしくないのですから、いつでも引っ越せる「駅近中古マンション」こそ、若い夫婦の持ち家として最適でしょう！
３、サラリーマンの持ち家に頭金は不要！
満額、住宅ローンで買いなさい！
少しばかりまとまった貯金があれば、持ち家購入の頭金に回して月々の返済を楽にした方が良いかな？と考える人もいるでしょうがそれは不要です。
親からも「頭金はあるのか？」とよく言われますw
貯金がたくさんあっても頭金は不要です！
なぜなら現在の住宅ローン金利は、これ以上ないくらい低金利だからです。
住宅ローン金利が７%とかだったバブル世代の親の時代とはわけが違うのです。
普段の生活で使うことのない余裕資金があるのならば、住宅ローンの頭金にするのではなく、運用や投資に回しましょう！
ここでは詳しくは書きませんが、年利４%程度をほぼノーリスクで見込める金融商品などザラにあります（ですが間違っても銀行の窓口では相談しないように！）。
余裕資金を、金利１%あるかないかの住宅ローンの支払いに充てるのはもったいない！
繰り上げ返済など、やろうと思ったらいつでもできます。
でも逆は無理なんで。
また、住宅ローンを組むと、ほぼもれなく団体信用生命保険が付いてきます！
いわゆるローンの保険です。
ローン返済中にローンを支払っていた夫が死亡すると、ローンの残額分、保険金が出てローン完済となります！
残された家族には、ローンの消えた持ち家だけが残ると言うことです。
賃貸の住居に住んでいたとしたら、残された家族が家賃を払い続けなければなりません。
さらに最近の団体信用生命保険は、死んだときだけではなく、３大疾病の保証なども付いてたりしますのでお得ですw
そう、住宅ローンで自宅を購入するということは、あわせて手厚い保険に加入できるということなのです！
このことからも頭金はあっても出さなくて良いでしょう。
安定的な収入が見込めるサラリーマンなら、住宅ローン審査も通り安いです。
「銀行からの融資を引き出しやすい。」
これはサラリーマンでいることの数少ないメリットの一つです。
これを使わない手はありません！
こと日本においては、借金は悪と思われる節がありますが、上記のような良い借金もあるのです。
４、賃貸住まいだった筆者が中古マンションを購入して３年住んだ後、購入価格より高く売って住み替えた話
ここで筆者の実例を紹介しましょう。
結婚して賃貸暮らしをしていた筆者は、まず人気エリアの駅近（歩いて７分）、築４０年の中古マンションを１６８０万円で購入しました。
そして、約４４０万円かけて中身をフルリフォームしました。
合計２１２０万円です。
３年住んでいる間に子供が二人生まれ、妻が子育て環境を気にしだしたため、「幼稚園に行く前に引っ越してしまおう！転校もかわいそうだし」という理由で住宅の買い替えを決意。
本当は漠然と１０年くらい住もうかな？と考えていたのですが…
まさかこんなに早く買い替える時が訪れるなんて…人生は思い通りに行かないものです。
結局、その時の持ち家（駅近中古マンション）から、一駅離れた場所で緑も多くて子育て環境にピッタリの中古マンションを購入しました。
次の持ち家の購入が決まって、物件の引き渡しの間までに数ヶ月間の時間の猶予がありました。
それまでに売れないとダブルローンですので気持ちは焦ります！
で、現在のマンションを売りに出したところ、１ヶ月ほどで買い手が付きました！
まだ子どものいない若い新婚夫婦の方が２１６０万円で買ってくれました！
つまり２１２０万円で手に入れたマンションを、３年後２１６０万円で売却したということです！
物件価格の１６８０万円は全額ローンを組んでいましたが、４４０万円のリフォーム代は貯金で支払っていたので、結構手元にお金が戻ってきました(^^)
ちなみにローンも繰り上げ完済になりますから、それまでに支払ったローン金額もわずかな利息分を除いて返金されたことになります。
また、金利も引き直し計算されて、払い過ぎていた利息が後から２０万円以上返金されました！
これぞ「人気エリアの駅近中古マンション」の成せる技です！
５、まとめ
① 家族持ちのサラリーマンの家は、ズバリ！賃貸ではなく持ち家！
「住宅ローン」を組んで、「人気エリアの駅近中古マンション」を買う！
理由→いつでも売れる・貸せるから（急な引っ越しに備える）。
②「住宅ローン」に、頭金は不要！
理由→これ以上ないほど低金利だから。また、住宅ローンで持ち家を買うことが
手厚い保険でもあるから。
余裕資金は住宅ローンの頭金に使うのではなく、運用や投資に回そう！
いかがでしょう？
もし、サラリーマン世帯にとって、これより良い方法があったら逆に教えて欲しいで
す！w
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